За да се върне пазарът отново към равновесие, при условие че доходите останат без промяна, е необходим спад в цените на жилищата в София от 47%.

Това се посочва в третия годишен доклад за достъпността на жилищата у нас, изготвен от екип на УниКредит Булбанк.

Според анализаторския отдел на банката, ако цените на жилищата останат фиксирани и целия преход към равновесен пазар се осъществи само чрез увеличение на доходите, последните трябва да нараснат с впечатляващите 89%.

При положение че се екстраполират исторически отчетените темпове на нарастване на доходите на домакинствата в София през последните пет години, такава корекция би отнела близо десетилетие, в което доходите ще трябва да се увеличават в условията на статични цени на жилищата.

В голям брой квартали в София е налице балон 

От банката посочват, че през 2023 г. е налице ускоряване в ръста на цените на имотите в столицата. В 80% от кварталите на града се отбелязва повишение между 0 и 20%, докато година по-рано този дял е 39 на сто.

Според използваната от банката четиристепенна скала за оценка, едва 2% от кварталите на столицата предлагат достъпни жилища, докато умерено достъпни са имотите в 4% от локациите.

На обратния полюс са други 20% от кварталите в София, предлагащи сериозно недостъпни жилища, както и рекордните 73 на сто с крайно недостъпни имоти.

Има ли имотен балон в София?

За нуждите на оценката за наличие на балон при цените на жилищата анализаторите на банката използват метрика, съгласно която за балон се смята двуцифрено съотношение на доходите на домакинствата спрямо цените на жилищата в половината от кварталите на населеното място.

През 2023 г. делът на кварталите с двуцифрено съотношение доходи спрямо цени достига 35% от всички квартали в София. Това представлява увеличение спрямо година по-рано, когато делът на кварталите с двуцифрено съотношение цена спрямо доход е 31%. 

Този резултат сочи за наличието на значителен дял локации с прекалено надценени жилища през 2023 г., тъй като в периода 2013 г. - 2015 г., когато цените в София са близки до равновесните, делът на кварталите с двуцифрено съотношение цена спрямо доход остава близък до нулата.

От банката посочват, че в момента балон с цените на жилищата в София няма, тъй като за да е налице такъв, е необходимо повече от половината от жилищата да са крайно недостъпни - в степен, в която домакинствата трябва да отделят брутния си доход преди данъци за период от повече от 10 години, за да си купят средно за този пазар жилище (бел. ред. в момента този показател е 35%). 

Достъпни ли са имотите в Пловдив, Варна и Бургас?  

Данните за 2022 г. сочат, че разликите в достъпността на жилищата между големите и средните градове остават значителни, без да има голяма промяна спрямо година по-рано.

Най-недостъпни са жилищата в София, където под 10% от домакинства с най-високи доходи могат да си позволят дом през 2022 г. Във втория и третия най-големи градове в страната - Пловдив и Варна, жилищата са достъпни за едва 10% от домакинствата.

Бургас отбелязва близък до средния резултат за страната, където жилищата са достъпни за 30% от домакинствата. Това е и градът с най-малко влошаване на показателя за достъпност през 2022 г. спрямо 2021 г. в групата на шестте най-големи градове у нас.

Какво се случва в останалите градове?

Във групата на средно големите градове подобряване на метриката за достъпност през 2022 г., в сравнение с 2021 г., се отчита в Пазарджик, където като правило доходите на домакинствата печелят от близостта до пазара на труда с едни от най-високите нива на заплати - този на Пловдив.

В същото време, влошаване на достъпността на жилищата се наблюдава в Добрич и Благоевград.

В пет града – Плевен, Перник, Шумен, Велико Търново и Добрич, жилищата са достъпни за петдесетте процента домакинства с най-високи доходи, което автоматично означава, че имотите в тези градове са достъпни за средното домакинство.  

В други четири града - Сливен, Пазарджик, Хасково и Благоевград, жилищата са достъпни за 40% от домакинствата през 2022 г.

Прочети още

Виж всички